מהו סכום הלוואת המשכנתא שהבנק יאשר לי?
מהו מחיר הדירה שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו?
הגעתם לשלב שבו אתם מעוניינים לרכוש את דירתכם הראשונה ואין לכם מושג מאיפה להתחיל, מצוין! אני כאן כדי לעשות לכם סדר בבלגן.
ישנם 2 תבחינים עיקריים שהבנקים בודקים:
- מבחן ההון העצמי
חשבו את סכום הכסף הנזיל שיש ברשותכם. כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לכם וכאן הכוונה בעיקר לתמיכה מההורים. חישבתם אותו? בשפה הבנקאית זה בעצם ההון העצמי שלכם. ההון העצמי שלכם צריך להיות לפחות 25% משווי הדירה המיועדת לרכישה, ויתרת התשלום עבור הדירה מהלוואת משכנתא, המהווה 75% משווי הדירה.
לדוגמא, לצורך רכישת דירה בשווי 1 מיליון, דרוש הון עצמי של לפחות 250 אש"ח ו- 750 אש"ח תוכלו לקבל מהלוואת משכנתא, (כמובן בתנאי שתעמדו במבחן כושר ההחזר, נדבר עליו בהמשך). 75% בשפה הבנקאית נקרא שיעור המימון, זה בעצם המימון= ההלוואה שאתם תקבלו מהבנק.
ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר כך תוכלו לקחת הלוואת משכנתא גדולה יותר, במידה ויש ברשותכם 500 אש"ח הון עצמי, תוכלו לקנות דירה בשווי 2 מיליון ולקבל 1.5 מיליון הלוואת משכנתא (בתנאי שתעמדו במבחן כושר ההחזר).
להלן טבלה המפרטת את שיעור המימון המרבי המותר על ידי בנק ישראל:
- רוכשי דירה ראשונה – 75%
- משפרי דיור – 70%
- רוכשי דירה להשקעה – 50%
- נוטלי משכנתא למטרה אחרת – 50% * הוראת השעה קורונה 70%.
- מהו מבחן כושר ההחזר?
מדובר על קביעת סכום התשלום החודשי של הלוואת המשכנתא. כלל האצבע הוא שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה של הלווים. נניח וההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 9,000 ₪, מכאן שההחזר החודשי של תשלומי המשכנתא לא יעבור את ה-3000 ₪. הכנסה פנויה הכוונה להכנסות נטו בניכוי תשלומי הלוואות ארוכות (מעל 18 חודשים). לכן אם תבקשו הלוואת משכנתא על סך 750 אש"ח יש לפרוס את הלוואת המשכנתא מבחינת אורך שנים כ-20 שנים על מנת לעמוד בתשלום חודשי שלא יעלה על 3000 ₪. במידה וביצעתם את החישוב וגיליתם שאינכם יכולים לקבל הלוואת משכנתא עקב מבחן כושר ההחזר תצרו איתי קשר ואמצא לכם פתרונות.
*יש בנקים שמאשרים החזר חודשי 40% מההכנסה אך בדר"כ הם מתמחרים זאת הריבית בהתאם.
